Eigentümerversammlungen im Lockdown?

Nach Einschätzung der Rechtslage ist es gegenwärtig (rechtlich) nicht möglich zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden.

Diese Einschätzung deckt sich auch mit Stellungnahmen von Verbänden – insbesondere Verwalterverbänden.

Die Ladung zu einer (reinen) Vollmachtsversammlung ist unzulässig.

Das heißt, es muss zwingend zu einer Präsenzveranstaltungen geladen werden. Das Ladungsschreiben kann der Verwalter mit dem Angebot/der Gelegenheit verbinden und den Wohnungseigentümern unterbreiten, ihre Stimme auch per Vollmachtserteilung abzugeben.

Das so zu laden ist bzw. geladen werden kann, besagen auch erste Entscheidungen von Amtsgerichten und Landgerichten aus der Pandemiephase.

Anders geht es nicht, vor allem darf in dem Ladungsschreiben nicht der Eindruck erweckt werden,

dass das persönliche Erscheinen eines Wohnungseigentümers von vornherein ausdrücklich unerwünscht ist!

Nach der gegenwärtig aktuellen 11. Bay. Infektionsschutzverordnung sind jedoch Ansammlungen, soweit es nicht um Versammlungen im Sinne der Versammlungsfreiheit geht (nicht einschlägig), nicht zulässig (§ 5). Die Infektionsschutzverordnung verbietet daher gegenwärtig Eigentümerversammlungen.

D. h. ferner und (unseres Erachtens) streng genommen: Mit einer Ladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung ruft gegenwärtig ein Verwalter die Wohnungseigentümer zu einer bußgeldbewehrten Ordnungswidrigkeit auf, zumindest befindet man sich im (nicht bußgeldbewehrten) Versuchsstadium.

Das neue, seit 01.12.2020 geltende WEG sieht zwar grundsätzlich die Zulässigkeit von Online-Versammlungen vor. Damit diese statthaft sind, bedarf es jedoch eines Beschlusses. Und dieser Beschluss muss zuvor in einer Präsenzversammlung gefasst worden sein.

Momentan die einzige Möglichkeit Beschlüsse zu fassen:

Umlaufverfahren

Bei einem Umlaufverfahren werden Beschlüsse ohne Zusammenkunft der Eigentümergemeinschaft gefasst. Die Zustimmung in Textform (§23 Abs. 3 WEG-neu) - zum Verfahren und zum Beschlussantrag- muss von allen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern erfolgen. Sollte ein Eigentümer keine Zustimmung geben, sich enthalten oder nicht an der Abstimmung teilnehmen, ist das Umlaufverfahren gescheitert.

Das Umlaufverfahren bietet kleineren und homogenen Wohnungseigentümergemeinschaften eine realistische Alternative. Gibt es in der Gemeinschaft einzelne oder mehrere Eigentümer, die querulatorisch veranlagt sind, sollte von vornherein von einem Umlaufverfahren abgesehen werden.