Grundsätzlich ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Wohnungseigentümer können allerdings eine hiervon abweichende Vereinbarung zu treffen. Diese Vereinbarung muss allerdings unmissverständlich und eindeutig sein.
In einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) wurden bei der Instandhaltung zwei Wohnungstüren und alle Fenster einer Wohnung ausgetauscht. Die Eigentümer/innen dieser Wohnungen beantragten, die Kosten für die neuen Fenster und Türen aus der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen.
Die WEG lehnte die Kostenübernahme jedoch mehrheitlich ab. Nach der getroffenen Teilungserklärung zählten die Wohnungsabschlusstüren zum Sondereigentum und sollten, wie auch die Fenster, von jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Kosten erneuert werden. In der Vergangenheit hatten alle Eigentümer daher ihre Fenster auf eigene Kosten erneuert.
Das Landgericht Köln gab den beiden Eigentümerinnen Recht. Es entschied, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten für Fenster und Türen zu übernehmen hat. Daalles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes wichtig ist, ist Gemeinschaftseigentum. Hieran können die Eigentümer auch nichts ändern – gleichgültig welche Regelung sie treffen. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann nicht auf einzelne Sondereigentümer übertragen werden.
Etwas anderes gilt für die Kostenübernahme. Hier können die Eigentümer sehr wohl regeln, dass der/die jeweilige Sondereigentümer/in die Kosten für den Austausch der Fenster übernehmen muss, auch wenn die Fenster selbst im Gemeinschaftseigentum stehen.
In diesen Fällen muss eine abweichende Pflicht zur Kostentragung aber klar und eindeutig geregelt sein. Gibt es Zweifel, wer für die Kosten aufkommen muss, so bleibt es bei der gesetzlichen Regelung – und die Gemeinschaft hat die Kosten für die Instandsetzung zu tragen.
Urteil vom Landgericht Köln vom 11.10.2018
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