Leben mehrere Personen in einer Eigentümergemeinschaft zusammen unter einem Dach sind gegenseitige Rücksichtnahme und gemeinsames Verständnis davon, wie mit dem Haus umgegangen wird unerlässlich.
Am leichtesten lässt sich das allgemeine Miteinander in Form einer Hausordnung vereinbaren - sowohl für Eigentümergemeinschaften als auch für Mietshäuser.
Doch was darf geregelt werden uns was nicht?
Wenn die Hausordnung Regelungen enthält, die über bloße Verhaltensregeln hinausgehen, ist die Zulässigkeit meist nicht mehr gegeben.
Probleme können auch dann entstehen, wenn Wohnungen der Gemeinschaft vermietet sind und die Eigentümergemeinschaft Änderungen der Hausordnung beschließt.
Wie kommt eine Hausordnung zustande?
Der Eigentümer eines Miethauses kann die Hausordnung einfach aufsetzen und zum verbindlichen Teil des Mietvertrages machen.
Das Zustandekommen einer Hausordnung bei einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft ist dagegen dann doch etwas umständlicher.
Zunächst ist in § 21 WEG Gesetz festgelegt, dass das Aufstellen einer Hausordnung zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört.
Hierbei kann die Hausordnung in folgenden Varianten zustande kommen:
Die Hausordnung ist bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten.
Gibt es keine entsprechende Vereinbarung zur Hausordnung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, so können die Eigentümer eine solche aufstellen (§ 15 WEG Gesetz) und durch Mehrheitsbeschluss umsetzen.
Nicht erlaubt ist, dass dem Verwalter der Auftrag erteilt wird, eine Hausordnung zu erstellen und diese ohne weitere Beschlussfassung gegenüber den Wohnungseigentümern als verbindlich bekannt zu geben.
Die Beschlußkompetenz steht ausschließlich den Wohnungseigentümern zu.
Die Eigentümer müssen somit die Hausordnung selbst beschließen. Die Vorbereitung durch den Hausverwalter als neutrale Instanz ist selbstverständlich möglich und aufgrund der vermittelnden Position des Verwalters in vielen Fällen auch der beste Weg.
Kann sich die WEG nicht auf eine Hausordnung verständigen steht der Weg zu den Gerichten offen.
Was darf in der Hausordnung geregelt werden?
Erlaubt und üblich sind beispielsweise folgende Bestimmungen:
Benutzung von gemeinschaftlichen Flächen, Räume und Einrichtungen
Reinigungspflichten
Ruhezeiten
Sorgfalts- und Sicherungspflichten
Welche Regelungen sind in der Hausordnung nicht zulässig?
Unzulässig sind alle Bestimmungen, die über allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen.
Beispielsweise das Auferlegen zusätzlicher Pflichten, wie etwa die Übernahme von Reinigungs- oder Räumarbeiten für einzelne Parteien im Haus, oder das generelle Verbot Musikinstrumente zu spielen, sind unzulässig.
Wie vereinbaren Sie die Hausordnung wirksam im Mietvertrag?
Für den Eigentümer eines Miethauses ist es einfach eine Hausordnung rechtswirksam mit dem Mieter zu vereinbaren.
Sie können die Hausordnung entweder direkt in den Mietvertrag integrieren oder als Anhang beifügen, welchen der Mieter im Zuge der Mietvertragsunterzeichnung unterschreibt.
In einer WEG gestaltet sich die Vereinbarung mit dem Mieter komplizierter.
Zum einen haben Sie ein Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft, zum anderen haben Sie ein davon unabhängiges Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mieter.
Die Hausordnung der WEG hat keinerlei Einfluss auf den Mietvertrag, wird somit nicht automatisch Bestandteil des Mietvertrags.
Der Eigentümer muss mit dem Mieter direkt eine Hausordnung vereinbaren, sollte jedoch dringend darauf achten, dass keine Regelungslücken entstehen - es muss also Sorge dafür getragen werden, dass alle Pflichten und Regelungen der Hausordnung der WEG gleichlautend mit dem Mieter vereinbart werden. Zusätzliche Regelungen, die nicht im Widerspruch zur Hausordnung der WEG stehen, können im Rahmen des rechtlich möglichen natürlich mit dem Mieter vereinbart werden.
Ein weiteres Problem entsteht für den Wohnungseigentümer immer dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausordnung ändert.
Eine zwischen dem Mieter und Vermieter getroffene Vereinbarung kann nicht einseitig durch den Eigentümer (Vermieter) geändert werden. Wohnungseigentümer sollten daher im Mietvertrag eine entsprechende Öffnungsklausel vorsehen, so dass Änderungen der Hausordnung durch die WEG mit Mitteilung durch den Vermieter wirksamer Bestandteil des Mietvertrages werden.
Wichtig ist, dass Sie die Hausordnung bereits bei Mietvertragsunterzeichnung vom Mieter unterschreiben lassen. Nur so können Sie im Fall der Fälle nachweisen, dass die Hausordnung dem Mieter bekannt war und Bestandteil des Mietvertrags ist.
Die Hausordnung wird nicht eingehalten - und jetzt?
Wird die Hausordnung in einem Miethaus nicht eingehalten, kann der Eigentümer den jeweiligen Mieter abmahnen und in schweren Fällen kündigen.
Anders verhält es sich, wie zu erwarten war, bei einer Wohnungseigentümergemein-schaft.
Hier ist der Verwalter für die Durchsetzung der Hausordnung zuständig.
Des Weiteren kann die Eigentümergemeinschaft vom Mieter, bzw. dessen Vermieter verlangen, die Hausordnung einzuhalten und Verstöße gegen diese zu unterlassen. Dieser Anspruch auf Unterlassung steht zudem auch jedem einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Mieter zu.
Umgekehrt hat der Mieter gegen Eigentümer anderer Wohnungen der WEG, welche die Hausordnung nicht einhalten, den gleichen Anspruch.
Der Mieter kann zusätzlich gegen seinen Vermieter bei Nichteinhaltung der Hausordnung durch andere Bewohner eine Mietminderung, ein Kündigungsrecht oder auch Schadensersatz geltend machen.
Wir weisen darauf hin, dass vorstehender Artikel keine Rechtsberatung darstellt, oder diese ersetzt. Der Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder juristische Richtigkeit.
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