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Die Aufgaben einer Hausverwaltung - mehr als nur die Reinigung und Versammlungen organisieren

Der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wie der Begriff bereits sagt, für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mehrere Wohnungseigentümer zuständig.


Dabei beinhaltet die Verwaltung sowohl die kaufmännische, als auch die rechtliche und technische Geschäftsbesorgung im Interesse aller Wohnungseigentümer.


Das Sondereigentum (Eigentumswohnungen, Keller, etc.) muss vom jeweiligen Eigentümer selber verwaltet werden.

Die Aufgaben, Rechte und Pflichten einer WEG Verwaltung sind im Wohnungseigen-tumsgesetz und dem Verwaltervertrag geregelt.


Das Wohneigentumsgesetz enthält eine Vielzahl von Vorschriften, welche die Pflichten, Befugnisse und zu leistenden Aufgaben des Verwalters vorgeben und die von der Eigentümergemeinschaft nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden dürfen.


Auszug §27 WEG Gesetz:

(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6. eingenommene Gelder zu verwalten;
7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
(3) 1 Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;
6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
2 Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft.
3 Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(5) 1 Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.
2 Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Insbesondere bei der Verwaltung der Gelder von Eigentümergemeinschaften unterliegt der Verwalter besondere Pflichten und Einschränkungen.


So hat er die Gelder der WEG getrennt von seinem Vermögen zu halten. Der Verwalter darf keinerlei Gelder der Eigentümer auf seinen eigenen Geschäftskonten halten. Es ist ein so bezeichnetes "offenes Fremdkonto" zu unterhalten, dessen Inhaber die Wohnungseigentümer sind und über das der Hausverwalter lediglich eine Verfügungsberechtigung hat. Dabei kann die Verfügung über Gelder reglementiert werden und beispielsweise von der Einwilligung des Verwaltungsbeirats abhängig gemacht werden. Auch über die Anlage der Gelder der Instandhaltungsrücklage entscheidet die Eigentümergemeinschaft und nicht, wie oft fälschlich angenommen, der Hausverwalter.





Rechnungslegung und Wirtschaftsplan


Auszug §28 WEG Gesetz:


(1) 1Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.
2Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

Weitere Pflichten und Aufgaben des Hausverwalters ergeben sich aus §24 WEG, nachfolgend im Auszug:


(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.
(4) 1 Die Einberufung erfolgt in Textform.
2 Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) 1 Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen.
2 Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
3 Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.
(7) 1 Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen.
2 Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.
3 Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren.
4 Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken.
5 Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden.
6 Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.
7 Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen.
8 Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
(8) 1 Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen.
2 Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Im Verwaltervertrag sind meistens weitere Aufgaben der Hausverwaltung festgelegt, wie etwa die Pflicht zur monatlichen Begehung des Verwaltungsobjekts oder die Verpflichtung, einem Verwaltungsbeirat nach Ankündigung jederzeit Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren, oder auch administrative Tätigkeiten, wie die Einstellung und Abrechnung eines Hausmeisters. Weiterhin ist im Verwaltervertrag im Regelfall festgelegt, dass vom Hausverwalter die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu beachten ist.


Bei der Wahrnehmung seiner Befugnisse und Verpflichtungen muss der Hausverwalter auch Beschlüsse der WEG aus der Vergangenheit, welche aber noch wirksam sind, zu beachten.


Zusätzlich gilt§ 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach der Verwalter alles, was er im Zusammenhang mit der Tätigkeit als Hausverwalter von der WEG erlangt hat, an die Eigentümergemeinschaft nach Abberufung bzw. Kündigung des Verwaltervertrags herauszugeben hat.



Wir weisen darauf hin, dass vorstehender Artikel keine Rechtsberatung darstellt, oder diese ersetzt. Der Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder juristische Richtigkeit.

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